综合房地产税的征收依据由房屋数量变为房屋价值。

如果您拥有房产，您可能已经听说，从2027年起，综合房地产税的计算方法将彻底改变。根据政府今年8月公布的税收措施， 随着评估标准从房屋数量转变为房屋价值，评估标准也随之改变。, 你最终可能只需缴纳不到目前税款一半的税款，也可能缴纳更多。尤其值得注意的是，对于拥有共同所有权或非住宅房产的人来说，税负可能与预期存在显著差异。.

然而，由于政策变化重大，提前确定您属于哪一类以及哪些条件对您有利至关重要。本文总结了关键要点，帮助您大致估算2027年后的税负，解释了综合房地产税如何因房屋所有权类型而异，并逐一纠正常见的误解。.

评估标准发生变化究竟意味着什么？

此前，综合房地产税的计算起点是“拥有多少套房产”。在该制度下，拥有两套或两套以上房产即自动需缴税。从2027年开始，计算依据将不再仅仅是房产数量，而是“房产总价值”以及“是否实际居住在该房产中”这两个因素。.

换句话说，即使一个人只拥有一套房子，如果这套房子的评估价值足够高，他也必须缴纳税款；即使一个人拥有三套房子，扣除额也会根据住宅的比例而有所不同。. 即使是价值相同的房屋，仅仅因为居住地不同，基本扣除额也可能相差超过 5 亿韩元。, 它达到了一个与以前的方法根本无法相提并论的水平。.

夫妻共同拥有的房产不属于单一住宅。

这是最常见的误解。人们自然而然地认为，如果夫妻共同拥有一套房产，就属于一处房产，但韩国国税厅的税法规定了完全不同的标准。这是因为国税厅将夫妻共同拥有的房产视为“个人纳税人，每位配偶拥有0.5套房产”。.

后果很严重。根据税法，共同拥有的房产会被算作两套住房，而且, 您将无法享受单一住房特别规定的各种优惠（税收抵免、长期持有扣除等）。. 如果房产为个人独资所有，您将无法享受相关优惠，因此即使是同一处房产，税负也会因所有权结构的不同而有很大差异。如果房产由居住于此的夫妇共同拥有，则每人可享受9亿韩元的基本扣除额，总计18亿韩元；但如果房产所有者为非居民，则每人扣除额将大幅下降至4亿韩元，总计8亿韩元。.

引用	官方价格	针对独居家庭住房的特殊规定	夫妻共同所有
约20亿	14亿	0 赢	0 赢
约25亿至26亿	18亿	大约100万至150万韩元	0~初始阶段
约30亿	21亿	约350万韩元	约420万韩元
约35亿	25亿	约560万韩元	大约800万至900万韩元

自住房屋和非自住房屋的税收政策是不同的。

年	单户住宅业主（唯一业主）	三处或三处以上房屋或区域需进行调整
2027	70%	70%
2028年之后	70%	80%

另一个关键因素是“您是否实际居住在该房产内”。即使是价格相同的房产，基本扣除额也会因您是否居住而有显著差异。如果您实际居住在该房产内，基本扣除额将从12亿韩元增加到14亿韩元；但如果您不居住在该房产内，基本扣除额则会降至9亿韩元。.

这意味着价值5亿韩元及以上的房产扣除额将会减少。如果房产用于出租或继承但无人居住，扣除额将大幅降低；如果此时房产的公允市场价值比率上升，则税负可能会显著增加。. 更严重的是，税收起征点也不同。然而，对于非住宅独栋房屋，即使官方评估价值超过 9 亿韩元也要征税，而对于实际居住的房屋，只有当其价值超过 14 亿韩元时才征税。.

公平市场价值比率的增长因房屋类型而异

由于综合房地产税是根据官方评估价格而非实际市场价格计算的，因此税率上涨的前景听起来可能令人担忧。但是，如果您查看一下您的房屋属于哪一类，就会发现其影响可能比预期的要小。关键在于，并非所有房屋的税率都以相同的幅度上涨。.

2027年，所有纳税人的公平市场价值比率将标准化为70%，但从2028年开始将有所变化。对于单一房产所有者（单一所有权，符合居住标准），该比率将停止使用70%，但是，, 拥有三套或三套以上房屋或在指定调整区域拥有房屋的人，其税率将提高至 80%。. 这意味着多套房产所有者的税收负担正在加速增加。.

在首尔购买一套价值约25亿韩元的房产，需要缴纳多少税款？

由于理论难以完全理解，我们来看几个实际税额的例子。请注意，这些数字是基于60%的公允市场价值比率估算的，其中包含了地方税，因此仅供参考。实际上，需要根据您的具体情况进行更精确的计算。.

如表格所示，享受独栋住宅特惠税收优惠的房产比夫妻共同拥有房产的税负更低。然而，具体选择取决于个人情况，例如年龄、居住计划以及未来出售房产的打算。请注意，如果您正值三十多岁，夫妻共同拥有房产（每人单独纳税）可能更合适；而对于六十岁及以上的长期居民来说，享受独栋住宅特惠税收优惠可能更有优势。.

要申请独栋住宅特殊豁免，该住宅必须由一人拥有。

非居民多户住宅业主可以决定只住在一套房子里，并说：“我将申请单户住宅特殊豁免”，但条件非常严格。. 只有在名称为唯一名称的情况下才能适用该特殊规定。确实如此。如果是共同所有，无论你在那里居住多久，都无法享受特殊待遇。.

此外，自2028年起，税收抵免额度将有所降低；2027年之前最高抵免额为800万韩元，2028年起为600万韩元。此举旨在限制超高价房产获得过度优惠。最实际的应对方法是从现在开始梳理您的住房情况（房产数量、价值、居住身份、所有权结构），并确定您属于哪一类。.

如有必要，请咨询税务会计师或房地产专家，以确定是申请独栋住宅特殊免税优惠，还是维持现有房屋结构。现在还来得及，无需着急。.

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