주택을 갖고 있다면, 2027년부터 종부세 계산 방식이 뒤바뀐다는 소식을 들어봤을 거예요. 올해 8월 정부가 발표한 세제 대책에 따르면 부과기준이 주택 수에서 주택 가액으로 바뀌면서, 지금의 절반도 안 되는 세금을 낼 수도 있고 반대로 훨씬 더 많이 낼 수도 있거든요. 특히 부부 공동명의나 비거주 주택을 가진 사람의 세금 부담이 예상과 크게 달라질 수 있습니다.
다만 정책 변화가 크니까 본인이 어느 범주에 속하는지, 어떤 조건이 자신에게 유리한지 미리 파악하는 게 중요해요. 이 글에서는 주택 소유 형태별로 종부세가 어떻게 달라지는지, 특히 흔한 착각들을 하나씩 바로잡으면서 2027년 이후 자신의 세금 규모를 대략 파악할 수 있는 포인트들을 정리해봤습니다.
부과기준이 바뀐다는 게 정확히 뭘까
기존에는 “몇 채를 갖고 있느냐”가 종부세의 출발점이었어요. 2채 이상이면 무조건 과세 대상이 되는 방식 말이죠. 2027년부터는 단순히 주택 개수만으로 판단하지 않고, “주택들의 합산 가액이 얼마냐”와 함께 “그 집에 실제로 사는지”가 핵심 기준이 됩니다.
다시 말해 1채를 가진 사람도 그 집의 공시가격이 충분히 높으면 세금을 내야 하고, 3채를 가진 사람이라도 거주 주택 비중에 따라 공제액이 달라져요. 같은 가액의 집이어도 거주 여부만으로 기본공제액이 5억원 이상 차이나니까, 이전 방식으로는 도저히 비교할 수 없는 수준입니다.
부부 공동명의는 1주택이 아니다
가장 흔한 착각이 바로 이거예요. 부부가 함께 집을 소유하면 당연히 1주택이라고 생각하지만, 국세청의 세법상 기준은 전혀 다릅니다. 국세청은 부부 공동명의 주택을 “배우자 각자가 0.5채씩 가진 개별 과세자”로 취급하기 때문이죠.
결과가 심각합니다. 공동명의 집 한 채는 세법상 2주택처럼 계산되고, 1주택 특례의 여러 혜택(세액공제, 장기보유공제 등)을 받을 수 없게 되죠. 단독명의라면 받을 수 있는 혜택을 놓치게 되니까, 같은 집이라도 명의 구조에 따라 세금이 크게 달라집니다. 실거주하는 부부 공동명의라면 기본공제액이 인별 9억원씩, 합산 18억원인데, 비거주라면 인별 4억원씩 합산 8억원으로 급격히 떨어져요.
| 시세 | 공시가 | 1주택 특례 | 부부공동명의 |
|---|---|---|---|
| 약 20억 | 14억 | 0원 | 0원 |
| 약 25~26억 | 18억 | 약 100~150만원 | 0~초입단계 |
| 약 30억 | 21억 | 약 350만원 | 약 420만원 |
| 약 35억 | 25억 | 약 560만원 | 약 800~900만원 |
거주하는 집과 안 하는 집, 세금이 다르다
| 연도 | 1세대 1주택자(단독명의) | 3주택 이상 또는 조정대상지역 |
|---|---|---|
| 2027년 | 70% | 70% |
| 2028년 이후 | 70% | 80% |
또 하나의 핵심 변수는 “실제로 살고 있느냐”예요. 같은 가격의 1주택이라도 거주 여부에 따라 기본공제액이 확 달라집니다. 실거주 1주택의 경우 기본공제액이 12억원에서 14억원으로 오르지만, 비거주 1주택은 9억원으로 내려갑니다.
5억원 이상 공제액이 줄어드는 셈이에요. 월세로 놓인 집이나 상속받았지만 직접 살지 않는 집이면 공제액이 크게 줄어들고, 공정시장가액비율이 높아지는 것과 겹치면 세부담이 상당히 늘 수 있습니다. 더 심각한 건 과세 기준선도 다르다는 점인데, 비거주 1주택은 공시가격 9억원만 넘어도 세금을 내지만 실거주는 14억원을 초과해야 과세됩니다.
공정시장가액비율 인상, 주택 종류별로 다르다
종부세를 계산할 때 실제 시세가 아니라 공시가격을 기준으로 삼는데, 그 비율이 올라간다는 뜻이 무섭게 들릴 수 있어요. 하지만 자신의 주택이 어느 범주에 속하는지 확인하면 예상보다 영향이 적을 수도 있습니다. 중요한 건 모든 주택이 똑같은 비율로 올라가지 않는다는 점이거든요.
2027년에는 모든 납세자의 공정시장가액비율이 70%로 통일되는데, 2028년부터는 달라져요. 1세대 1주택자(단독명의, 거주 기준)는 70%에서 멈추지만, 3주택 이상이거나 조정대상지역 주택을 가진 사람은 80%로 올라갑니다. 다주택자의 세부담이 더 빠르게 늘어난다는 의미죠.
서울 25억대 집 기준, 세금이 얼마나 나올까
이론만으로는 와닿지 않으니까, 실제 세금 규모를 몇 가지 사례로 봐봅시다. 공정시장가액비율 60% 기준으로 지방세까지 포함한 추정 수치이니 참고만 해주세요. 실제로는 본인의 상황에 맞춰 더 정밀한 계산이 필요합니다.
표에서 보듯, 1주택 특례를 받는 쪽이 부부공동명의보다 세금이 적습니다. 다만 어떤 방식을 선택할지는 나이, 거주 계획, 향후 집을 팔 계획 같은 개인 상황에 따라 달라져요. 30대라면 각자 과세되는 공동명의가 나을 수 있고, 60대 이상 장기 거주자라면 1주택 특례가 유리할 수 있다는 점은 미리 알아두세요.
1주택 특례, 신청하려면 단독명의여야 한다
비거주 다주택자가 거주할 1채를 정한 뒤 “1주택 특례를 신청하겠다”고 할 수 있지만, 조건이 엄격해요. 특례는 단독명의일 때만 신청 가능하거든요. 공동명의라면 아무리 거주해도 특례 혜택을 받을 수 없습니다.
또한 2028년부터는 세액공제 한도도 줄어드는데, 2027년까지는 최대 800만원, 2028년부터는 최대 600만원까지만 세금에서 깎을 수 있어요. 초고가 주택의 과도한 혜택을 제한하려는 취지입니다. 지금부터 준비할 수 있는 가장 현실적인 방법은, 자신의 주택 상황(주택 수, 가액, 거주 여부, 명의 구조)을 정리한 뒤 본인이 어느 범주에 해당하는지 확인하는 것이에요.
필요하다면 세무사나 부동산 전문가에게 상담을 받아, 1주택 특례 신청을 할지 아니면 현재 구조를 유지할지 판단해보세요. 아직 시간이 남아 있으니까, 급하게 서두를 필요는 없습니다.